FIRPTA: a lei fiscal que mais afeta brasileiros com propriedades nos EUA

Entenda o que é a FIRPTA e como ela incide sobre a venda do seu imóvel nos EUA

Imóvel nos EUA é um dos investimentos mais procurados por quem entende a importância de diversificar o patrimônio, dolarizando-o e protegendo-o numa economia segura, estável e em constante crescimento. O montante aplicado por estrangeiros no mercado imobiliário americano é impressionante e relevante para os EUA, já que oferece renda e valorização passiva.

Os brasileiros representaram um volume de US$2 bilhoes de investimentos em imóveis só no ambiente da Flórida, em 2018, ficando atrás apenas dos canadenses. O montante é 15% maior que o volume de 2017. Por isso existe a Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) do governo americano.

O que é?

O FIRPTA não é um imposto mas uma retenção fiscal aplicada aos cidadãos estrangeiros no momento da venda de uma propriedade nos EUA. É chamado de Retenção de Imposto sobre as Disposições dos Interesses de Propriedade Real dos Estados Unidos. É ele que autoriza a cobrança de taxas sobre os interesses imobiliários detidos por estrangeiros no país. Seu objetivo é garantir o valor necessário para o pagamento dos impostos, caso sejam devidos, pelo contribuinte estrangeiro.

Tratamento tributário

Quando deixou de lado a obrigação de retenção na fonte, o FIRPTA igualou o tratamento fiscal dos EUA entre seus cidadãos e as pessoas não americanas no que diz respeito ao lucro obtido com a venda de imóveis nos EUA. Ele trata o ganho de um estrangeiro pela venda de um imóvel nos Estados Unidos como receita efetivamente conectada. Com isso o governo antecipa as obrigações referentes aos impostos no momento da venda uma propriedade nos EUA por uma pessoa que é de fora do país.

Quem são estrangeiros para o Firpta?

  1. Indivíduo não residente nos EUA;

  2. Uma empresa estrangeira que não fez uma eleição para ser tratada como uma corporação Americana;

  3. Uma LLC estrangeira (Partnership);

  4. Uma Trust estrangeira;

  5. Uma propriedade estrangeira.

Um estrangeiro residente, escolhendo ser tratado como residente dos EUA, não é considerado um estrangeiro de acordo com a FIRPTA.

Como funciona?

As pessoas que compram imóveis nos EUA de pessoas estrangeiras (cessionários) são obrigados a reter 15% do montante realizado (valor bruto) na alienação. Esse montante funciona como um depósito-caução e deve ser enviado diretamente para IRS (Receita Federal Norte-Americana) dentro de 20 dias a partir da conclusão da transação.

Na maioria dos casos, o cessionário/comprador é o agente de retenção. Sendo assim, é ele que deve descobrir se o cedente/vendedor é uma pessoa estrangeira. Por transação podemos considerar uma venda ou troca, liquidação, resgate, presente, transferências, etc. Havendo ou não um ganho por parte do vendedor, no caso de doação sem valor pago por exemplo, faz-se necessária a retenção calculada de acordo com o justo valor do mercado.

Percentual reduzido

O percentual fica reduzido a 10% do valor bruto para as disposições anteriores a 17 de fevereiro de 2016. Além disso, há regras especiais para empresas estrangeiras e isenções para compradores de casas de valor inferior a US $ 300.000.

Juros e multas

Se o vendedor for uma pessoa estrangeira e o comprador não conseguir identificar e realizar a retenção, a pessoa que comprou o imóvel poderá ser responsabilizada individualmente pelo montante, além de multas e juros sobre a retenção. A partir do 21º dia após o fechamento do negócio começam a incidir ao período juros e multas até o recebimento do pagamento pelo IRS. Todo o valor é pago pelo comprador.

É possível recuperar o valor?

Você não poderá recuperar os fundos até o ano seguinte, a menos que esteja solicitando um Certificado de retenção (Tax Return). Com ele é possível recuperar seus fundos em aproximadamente 90 dias. Ainda assim, o IRS permanece com o valor até verificar que todas as obrigações relacionadas ao imóvel foram quitadas. Só assim o dinheiro estará disponível novamente. Para isso é necessário que o cedente/vendedor envie um Tax Return ao IRS solicitando a apuração do lucro da transação. Se o imposto devido for menor que o valor retido a diferença é devolvida ao vendedor.

Taxas de retenção

O cessionário/comprador deve deduzir e reter um imposto sobre o valor total realizado pelo estrangeiro na alienação. A taxa de retenção geralmente é de 15% (10% para as disposições antes de 17 de fevereiro de 2016).

A quantia realizada é a soma de:

  • O dinheiro pago ou a ser pago (apenas principal);

  • O valor justo de mercado de outras propriedades transferidas ou a serem transferidas; e

  • A quantia de qualquer responsabilidade assumida pelo cessionário ou à qual a propriedade está sujeita imediatamente antes e depois da transferência.

Se a propriedade transferida for detida conjuntamente por pessoas dos EUA e estrangeiras, o montante realizado é alocado entre os cedentes com base na contribuição de capital de cada cedente.

Uma empresa estrangeira que distribui uma participação em imóveis nos EUA deve reter um imposto igual a 35% do ganho que reconhece na distribuição a seus acionistas.

Uma empresa nacional deve reter imposto sobre o valor justo de mercado da propriedade distribuída a um acionista estrangeiro se:

  • A participação do acionista na corporação é um interesse imobiliário dos EUA, e

  • A propriedade distribuída é em resgate de ações ou em liquidação da corporação.

Para distribuições anteriores a 17 de fevereiro de 2016, a corporação geralmente deve reter 10% do valor realizado por uma pessoa estrangeira. Para distribuições após 16 de fevereiro de 2016, a taxa aumenta para 15%.

Exceção ao Firpta: quem não precisa pagar

Algumas situações desobrigam ou diminuem a alíquota de retenção do Firpta.

  1. Estão isentos do pagamento os imóveis que sejam propriedades de LLC composta por mais de um sócio (partnership);

  2. Também é isento o comprador – necessariamente uma pessoa física – que faça da propriedade sua residência principal durante os 24 meses subsequentes à transferência do imóvel. Ou seja, ele, ou sua família, precisam viver no local por pelo menos metade do número de dias em que ele está sendo usado em sua totalidade, por qualquer pessoa que seja. Logo, não se aplica a terrenos vagos e também não são contabilizados os dias em que a propriedade está vaga.

  3. A alíquota pode ser reduzida para 10% quando o valor bruto da venda do imóvel transitar entre US$300 mil e US$1 milhão. Neste caso, o comprador deve ser uma pessoa física e também utilizar a propriedade como residência principal.

  4. Outra forma de reduzir ou isentar-se do Firpta é através da solicitação do Certificado de Retenção (“Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests”) para o IRS por meio do formulário 8288-B.